万科企业（000002.SZ / 2202.HK）
报告日期： 2026-10-18（亚洲/上海）
数据基准： A 股 / 港股最近交易日 2026-10-16 收盘
重要声明： 下文 Timeliness / Safety / Technical 为作者基于公开行情与基本面的 非官方模拟评级（非 Value Line 官方），仅供研究参考，不构成投资建议。
模拟评级（非 Value Line 官方）
| 维度 | 模拟分（1=最弱，5=最强） | 简要依据 |
|---|---|---|
| Timeliness（时机） | 2 | 基本面仍处深度调整，分析师目标均价贴近现价，上行空间有限 |
| Safety（安全） | 1 | 连续大幅亏损、高杠杆（债务/权益约 170%），流动性与信用风险突出 |
| Technical（技术） | 2 | A/H 均处 52 周中低位附近，长期下行趋势未明确定底 |
行情与估值一览
| 指标 | A 股 000002.SZ | 港股 2202.HK |
|---|---|---|
| 现价 | CNY 3.66 | HK$2.430 |
| 日涨跌 | +0.06（+1.67%） | +0.050（+2.10%） |
| 52 周区间 | CNY 2.88 – 6.44 | HK$2.10 – 4.74 |
| 市值（Yahoo 页） | 约 CNY 436.7 亿 | 约 HK$290 亿（页内口径；与 A 股口径不可简单相加） |
| P/E（TTM） | 不适用（亏损） | 不适用（亏损） |
| 远期 P/E | 未查到有效正值（Yahoo/yfinance 为负） | 未查到有效正值 |
| PEG | 示意约 0.22（Yahoo；亏损环境下参考意义有限） | 示意约 0.13（Yahoo） |
| 股息率 | 0%（最近除息约 2023 年） | 0% |
| Beta（5Y Monthly） | 0.64 | 0.64 |
| EPS（TTM） | 约 −CNY 7.69 | 约 −HK$8.59（Yahoo 折算口径） |
| 分析师 1 年目标均价 | 约 CNY 3.39（Yahoo，8 家） | 约 HK$2.44（Yahoo，8 家） |
| Yahoo 建议均值 | underperform（约 4.0） | underperform（约 4.13） |
币种说明： A 股为人民币；港股为港元；公司合并报表以人民币为主。
估值表补充（Yahoo，截至约 2026-09-23）： A 股市销率约 0.24×、市净率约 0.46×；港股市销率约 0.13×、市净率约 0.26×。
营收 / 利润近年摘要（已核实公开来源）
| 期间 | 收入 | 归母净利润 | 来源要点 |
|---|---|---|---|
| 2024 全年 | 约 RMB 3,431.8 亿 | 约 −RMB 494.8 亿 | 万科 2025 年报对比列 |
| 2025 全年 | 约 RMB 2,334.3 亿（同比 −32.0%） | 约 −RMB 885.6 亿（同比扩大约 79%） | 万科 2025 年报（巨潮） |
| 2026H1 | 约 RMB 701.7 亿（同比约 −33%） | 约 −RMB 149.5 亿 | 半年报 / 证券媒体摘要；销售金额约 358 亿（−48.2%） |
| TTM（Yahoo） | 约 RMB 1,982.8 亿 | 约 −RMB 915.6 亿 | Yahoo Finance |
TTM 净利率约 −46%；ROE 约 −36%（Yahoo）。资产负债压力大：债务/权益约 170.6%（Yahoo mrq）；现金约 RMB 590.7 亿，总债务约 RMB 3,680.6 亿（Yahoo）。
业务简述
万科为企业与城市空间服务商，核心为房地产开发与销售，并延伸物业服务、租赁住房、商业运营、物流仓储等。总部深圳，A+H 上市（000002.SZ / 2202.HK）。行业仍处去库存与信用修复阶段，公司近年以保交付、降负债、盘活资产为主线。
近期催化
- 三季报窗口： 公司公告拟于约 2026-10-30 披露 2026 年第三季度报告；港股 Yahoo 显示业绩估计日约 2026-10-27；董事会会议安排与三季报审议相关（巨潮/港交所公告）。
- 现金流： 2026 半年报口径下经营活动现金流净额转正（约 RMB 4.95 亿，媒体转述），市场关注可持续性。
- 估值： 深度市净率折价与持续亏损并存；分析师目标均价靠近现价，反映「折价≠安全」。
主要风险
- 地产销售与结算持续下滑，减值与项目亏损可能继续扩大。
- 高杠杆与再融资环境；信用事件、评级变动或债务展期不确定性。
- 政策、地方财政与房价预期波动。
- A/H 流动性与汇率（CNY/HKD）差异。
简要结论
万科基本面仍处「收缩资产负债表 + 持续亏损」阶段，2025 年营收与归母利润均大幅恶化，2026H1 亏损仍在扩大；股价虽已大幅回撤，但模拟评级显示 安全边际与时机均偏弱，技术面亦未确认趋势反转。近周核心跟踪点为 三季报现金流、有息负债与信用事件，而非单纯看市净率折价。
数据缺口说明
- Yahoo A/H「市值」字段口径可能仅对应部分股份类别，与全公司股权价值不可直接等同。
- 机构对 2026 年盈利预测仍为亏损（Yahoo 远期 EPS 为负），非公司指引。
- 评级机构最新动作以官方评级页/公告为准；第三方快讯口径不一，本稿未采信未核实的即时评级传闻。